Circolare QF-009/2016 – NUOVE AGEVOLAZIONI PER IL RIACQUISTO DELLA “PRIMA CASA”

Il contribuente che acquista una prima casa può usufruire del beneficio della riduzione delle imposte dovute se sussistono tutti i requisiti di cui al D.P.R. n. 131 del 1986.

La legge Finanziaria 2016 ha esteso tali agevolazioni anche ai soggetti già detentori di una unità abitativa adibita a prima dimora, ponendo come condizione l’impegno dello stesso proprietario di cedere la precedente abitazione entro un anno dal nuovo acquisto.

Agevolazione. A quali condizioni?

Primo requisito fondamentale riguarda l’oggetto dell’acquisto e cioè un immobile definito non di lusso.

La stessa normativa sopraindicata fa esplicito riferimento alle tabelle catastali che differenziano le varie tipologie di immobili, escludendo quindi dall’agevolazione le categorie A/1, A/8 e A/9. Criterio catastale che ha sostituito i vecchi parametri disciplinati dal Decreto Ministeriale 02/08/1969 il quale forniva una dettagliata elencazione dei requisiti necessari per l’identificazione di un immobile considerato di “lusso”.

Ulteriori requisiti vengono disciplinati dalla Nota II-bis contenuta nell’art. 1 del D.P.R. 131/86.

In particolare nella stessa normativa viene specificato che l’immobile oggetto della compravendita deve essere collocato nel comune in cui il nuovo proprietario abbia eletto la propria residenza o dovrà eleggerla entro 18 mesi dall’avvenuto acquisto. Alle stesse condizioni si può beneficiare delle agevolazioni a seguito acquisto di pertinenze destinate al servizio della prima casa, anche se frutto di un ulteriore e separata contrattazione e rientranti nella classificazione catastale C/2, C/6 ed infine C/7.

Quali le novità?

L’art. 1, comma 1, lettera c del Decreto sopracitato prevedeva l’impossibilità per il proprietario di un immobile già acquistato con agevolazioni “prima casa” di poter usufruire nuovamente dei benefici per l’acquisto di una nuova dimora. Tali limitazioni sono ormai superate dal nuovo comma 4-bis inserito dalla Legge Finanziaria 2016 all’art. 1, comma 55, il quale dà la possibilità al contribuente di poter usufruire delle agevolazioni anche se in possesso di un altro immobile considerato prima dimora, ma a condizione che lo stesso venga venduto e quindi escluso dalla propria proprietà entro un anno dall’avvenuto acquisto della nuova casa. Stesse condizioni vengono applicate nel caso di immobile concesso in usufrutto, in uso o in abitazione, così come nel caso in cui l’acquisto del bene immobile sia soggetto a imponibile IVA e ad acquisizione a titolo gratuito per successione o donazione. In particolare negli ultimi due casi l’impegno alla cessione della vecchia abitazione dovrà risultare dall’atto di donazione o dalla dichiarazione di successione.

Cosa succede se l’impegno non verrà rispettato?

Nel caso di mancata cessione dell’immobile entro i termini stabiliti dalla legge, i benefici legati all’acquisizione della “prima casa” saranno dichiarati decaduti e sarà prevista l’automatica applicazione del regime ordinario. In aggiunta sarà applicata la sanzione pari al 30% delle imposte dovute, oltre agli interessi in mora maturati.